Des millions de logements manquent en Afrique de l’Ouest. Du Sénégal au Nigeria, en passant par le Ghana et la Côte d’Ivoire, la pénurie immobilière s’impose comme un défi social autant qu’un enjeu de développement économique. Dans ces quatre marchés, les pouvoirs publics multiplient les programmes de logements sociaux, les partenariats publics-privés et les mécanismes de financement. Pourtant, l’écart entre les besoins des populations et la production effective reste considérable.
Sénégal : 500 000 logements manquants, un marché sous pression
Au Sénégal, le déficit de logements est estimé à 500 000 unités en 2025 par le ministre de l’Urbanisme, des Collectivités territoriales et de l’Aménagement des territoires, Moussa Balla Fofana. Devant les députés, lors de l’examen du budget de son département pour l’exercice 2026, il a reconnu le poids de cette pénurie sur les prix des loyers.
Il y a un déficit de plus de 500 000 logements qui pèse sur les prix du loyer et le pouvoir d’achat des ménages,
a-t-il déclaré,
En évoquant le Programme national d’accès au logement et de renouveau urbain (PENALRU). Le programme est mis en œuvre pour combler un déficit aggravé par la construction de logements en nombre insuffisant.
En réalité, constate le ministre, malgré un besoin estimé à 300 000 logements par an depuis 2013, la production réelle dépasse rarement 5 000 unités annuellement. Cet écart entre les besoins et les réalisations contribue à maintenir une forte pression sur le marché immobilier.
Si l’on multiplie les 500 000 logements manquants par un coût moyen de 20 millions de francs CFA, on mesure l’ampleur de l’investissement à faire en quinze ans. Malheureusement, l’Etat ne dispose pas de budget pour combler ce gap,
a-t-il dit.
Néanmoins, pour faire face à cette situation, les pouvoirs publics ont lancé plusieurs programmes de logements sociaux, des mécanismes de garantie bancaire et des projets d’aménagement foncier. Mais, là aussi, les résultats restent en deçà des ambitions initiales.
La preuve, le programme des 100 000 logements, lancé en 2020 sous le régime de Macky Sall, devait faciliter l’accès à la propriété des ménages modestes et intermédiaires. Son enveloppe initiale était estimée à 2 500 milliards de FCFA. Selon le bilan présenté par le ministre en 2026, seuls 1 500 logements ont été réalisés, dont près de 700 habitables. Face à ces résultats, la stratégie actuelle accorde une place importante aux mécanismes de financement et à l’implication des acteurs privés. Le Fonds souverain d’investissements stratégiques (FONSIS) a ainsi présenté Kajom Capital, un programme décennal de 20 000 logements reposant sur une enveloppe annoncée de 400 milliards de FCFA.
Le dispositif prévoit une formule de location-vente, susceptible de faciliter l’accès au logement pour les ménages qui ne disposent pas immédiatement d’un apport suffisant. À cette initiative s’ajoute le Fonds de garantie pour l’accès au logement (FOGALOG), porté par le Fonds pour l’habitat social et le FONGIP. Son objectif est de partager une partie du risque avec les banques pour faciliter l’octroi de crédits immobiliers.
Pour les investisseurs, le Sénégal présente ainsi plusieurs opportunités : construction de logements économiques, aménagement de terrains viabilisés, financement hypothécaire, location-vente, production de matériaux locaux et développement d’infrastructures urbaines. Le défi reste de proposer des logements financièrement accessibles tout en garantissant la rentabilité des projets.
Nigeria : 15 millions de logements manquants, la nécessité de changer d’échelle
Au Nigeria, la crise prend une dimension encore plus importante. Les nouvelles données nationales présentées en janvier 2026 font état d’un déficit d’environ 15 millions de logements selon le site du ministère fédéral de l’Information et de l’Orientation nationale du Nigeria.
Le Nigéria est actuellement confronté à un problème d’insuffisance de logements touchant environ 15 millions d’unités de logement à l’échelle nationale,
A en effet déclaré le ministre du Logement et du Développement urbain, Ahmed Musa Dangiwa lors de la présentation des résultats de l’Initiative nationale sur les données du logement (NHD) par le Comité technique national sur les données du logement en janvier 2026
Sous la présidence de Bola Tinubu, le programme Renewed Hope Housing constitue l’un des principaux instruments de réponse. Il repose sur le développement de villes nouvelles, la construction d’ensembles résidentiels et la production de logements sociaux. En août 2025, le ministère du Logement indiquait que plus de 10 000 logements avaient été mis en chantier dans 14 États et dans le territoire de la capitale fédérale.
Par ailleurs, le gouvernement nigérian a développé des partenariats publics-privés et a mis à disposition des terrains pour accélérer la construction. Il s’est engagé à rendre les prêts immobiliers plus accessible grâce à la Federal Mortgage Bank of Nigeria (FMBN), à Nigeria Mortgage Refinance Company (NMRC) et au Fonds immobilier MOFI Real Estate Investment Fund (MREIF). Il faut dire que la taille du marché nigérian représente un potentiel considérable pour les investisseurs. Les besoins concernent aussi bien les logements abordables que les matériaux de construction, les infrastructures, les crédits hypothécaires et la réhabilitation des quartiers urbains.
Ghana : 1,8 million de logements manquants, l’urbanisation comme accélérateur de la demande
Au Ghana, le déficit de logements est estimé à plus de 1,8 million d’unités. En janvier 2026, le ministre des Travaux, du Logement et des Ressources en eau, Kenneth Gilbert Adjei, a souligné le décalage entre la progression de la population urbaine et le rythme de construction. Une situation qui s’explique, selon lui par l’urbanisation rapide.
Avec plus de la moitié de la population vivant en zones urbaines, la demande de logements dans les centres métropolitains tels qu’Accra, Kumasi et Takoradi a augmenté de façon exponentielle,
a-t-il affirmé selon Ghana News Agency.
Malheureusement, se désole t-ile,
l’offre de logements n’avait pas suivi cette demande, entraînant une surpopulation, une flambée des prix de l’immobilier et l’expansion des quartiers informels .
Pour répondre à cette situation, les autorités misent sur l’entreprise publique de promotion immobilière et d’aménagement urbain, TDC Ghana Ltd. Celle-ci est appelée à jouer un rôle important dans le développement immobilier et particulièrement dans le projet Oxygen City. Selon le ministre Kenneth Gilbert Adjei, cette initiative vise à combler le déficit de logements au Ghana par le développement de 800 appartements modernes de deux et trois chambres en cours de développement. Il a précisé que ce projet était le premier de TDC Ghana Ltd en dehors de la zone d’acquisition de Tema. La livraison est annoncée pour juin 2027.
Mais, au-delà des logements, le projet prévoit des équipements collectifs, notamment une école, un établissement de santé, un centre commercial, une salle de sport et des espaces de loisirs. Cette approche illustre une tendance importante : la construction immobilière ne se limite plus à la production de bâtiments, mais englobe l’aménagement de véritables pôles urbains.
Côte d’Ivoire : Près de 700 000 logements manquants, l’État accélère les financements
En Côte d’Ivoire, le déficit national a été évalué à 690 735 logements au 1er octobre 2026, tandis que les besoins en milieu urbain devraient atteindre 827 753 unités à l’horizon 2030. Pour réduire cet écart, le gouvernement s’appuie sur le programme présidentiel de logements sociaux et économiques, dont l’objectif initial est de 150 000 unités. Selon le bilan gouvernemental couvrant la période 2011-2024, environ 42 000 logements avaient été réalisés.
Le budget 2026 prévoit près de 30 milliards de FCFA pour un programme de 25 000 logements sociaux. Le 1er octobre 2026, les travaux de 420 logements à Yamoussoukro ont été lancés, avec un financement de plus de 13,5 milliards de FCFA. En août, un accord de prêt de 42 milliards de FCFA avait également été ratifié pour financer partiellement un programme de 4 300 logements à Abidjan, Yamoussoukro et Bouaké.
Ces initiatives montrent que la politique ivoirienne ne repose pas uniquement sur les crédits budgétaires. Les prêts des institutions de développement, les garanties financières et les partenariats avec les promoteurs privés jouent également un rôle dans la mobilisation des capitaux.
